Etude : Le marché de l’immobilier de luxe en france : Des territoires traditionnels en forte progression & des nouveaux territoires émergents
Publié le 31 mars 2022 - Coldwell Banker
Comment se porte l’immobilier de luxe en France ? Quelles régions ont le plus de biens de prestige à offrir aux acheteurs, et surtout quelles sont les dynamiques de prix dans les villes traditionnelles comme dans les nouveaux territoires du luxe ? Coldwell Banker et PriceHubble répondent aujourd’hui à l’ensemble de ces questions.
Les “biens de luxe” analysés dans la présente étude sont définis par deux critères : ceux dont le prix est supérieur à 1 million d’euros, et ceux dont le prix relève des 10% des biens les plus chers dans la ville considérée. Le premier critère a été utilisé pour suivre le volume des biens mis en vente, le second pour analyser les évolutions et les dynamiques de prix.
Le constat est clair : la crise du Covid et son impact sur les prix en 2020 est bel et bien dépassée pour le marché de l’immobilier de luxe en France. Les villes qui avaient pu connaître une baisse significative de biens de luxe mis en vente sur le marché ont retrouvé en 2021 leur niveau d’avant crise, et les prix continuent à progresser dans toutes les régions. Une seconde tendance forte se dégage du baromètre : au-delà des territoires “traditionnels” du luxe tels que Paris, Lège-Cap-Ferret, Cannes ou Antibes, les Français et les investisseurs internationaux ont fait apparaître sur la carte de nouvelles destinations pour l’immobilier de luxe.
A Paris, l’immobilier de luxe retrouve ses couleurs
Après une baisse substantielle des prix médians du luxe en 2020, trois arrondissements parisiens retrouvent une très belle dynamique à la hausse en 2021 : le 16ème (+30,1% en 2021, contre -12,3% en 2020), le 2ème (+32,6% en 2021, vs -15,1% en 2020) et surtout le 4ème arrondissement (+49,1% en 2021, contre -12,7% en 2020) qui connaît en 2021 la plus forte progression. Le 1er arrondissement parisien est quant à lui le seul à connaître une baisse de -3% pour les prix médians des biens de luxe (après une baisse spectaculaire de -34% en 2020).
En termes de prix au mètre carré, les records sont atteints en 2021 dans le 8ème (22,474€ le mètre carré), le 7ème (24,091€ le mètre carré) et enfin le 6ème (24,296€ le mètre carré). Pour être sûrs de trouver leur bonheur, les acheteurs pourront se diriger en priorité vers le 7ème, le 16ème, le 6ème et enfin le 8ème arrondissement où plus de la moitié des biens mis en vente sur le marché relèvent de l’immobilier de prestige avec un prix de vente supérieur à 1 million d’euros.
Comme l’explique Loeiz Bourdic, Directeur de PriceHubble France, « Le marché de l’immobilier de luxe est un marché en tant que tel, dont la dynamique a été bien plus forte sur les 12 derniers mois que la dynamique constatée sur l’ensemble du marché. Si l’on prend l’exemple du 4ème arrondissement, le prix médian de l’immobilier de luxe a augmenté de plus de 49%, contre 21,2% pour les autres biens sur le marché ».
Les villes qui incarnent le luxe français conservent leur dynamisme
Les villes “traditionnelles” du luxe, tant du point de vue de leur réputation auprès des acheteurs que de la proportion de biens de luxe disponibles sur le marché, ont connu en 2021 une belle dynamique de croissance. Hors Paris, dans le trio de tête des villes les plus chères en France pour les biens de prestige se retrouvent Cannes (16,461€), Neuilly-sur-Seine (17,368€) et Lège-Cap-Ferret (17,997€) qui est donc la ville la plus chère de France pour l’immobilier de prestige devant Paris.
En termes de prix, ce sont en revanche Soorts-Hossegor (+24,6%), Cannes (+25,6%) et Antibes (+44,4%) qui auront connu en 2021 la plus belle dynamique de croissance.
La ville de France qui possède la plus forte proportion de biens de prestige sur son marché (avec un prix de vente supérieur à 1 million d’euros) sera Neuilly-sur-Seine (52,7% des biens en ligne relèvent de cette catégorie premium), suivie Lège-Cap-Ferret (47,2%) et de Mougins (39,5%).
Les nouveaux territoires du luxe en France
Plusieurs villes ont vu en 2021 le nombre de biens dépassant un prix de vente de 1 million d’euros augmenter. Elles s’imposent ainsi comme de véritables nouveaux territoires du luxe, portées par la qualité de vie sur place ou la proximité avec des aéroports internationaux les rendant très accessibles aux acheteurs internationaux. Trois villes se démarquent particulièrement.
Sur l’Atlantique Riviera, Saintes voit son marché du luxe exploser : les biens à plus de 1 million d’euros représentaient 2,1% des biens en vente en 2021, contre 0,6% en 2020, soit trois fois plus de biens de prestige proposés à la vente (le prix de vente au mètre carré quant à lui progresse de 16%).
A proximité directe de Perpignan, Canet-en-Roussillon a vu le nombre de biens de luxe proposés sur le marché augmenter de 133% entre 2020 et 2021 (et +4,7% sur les prix au mètre carré des biens de luxe), avec une attractivité portée par sa proximité géographique avec l’aéroport international de Barcelone.
Enfin pour compléter ce classement, La Rochelle a connu une augmentation de 80% de biens mis en vente sur le marché entrant dans cette catégorie premium (à mettre en perspective avec une augmentation de +10,3% des prix au mètre carré).
« A l’issue du premier confinement, nous avons constaté un fort exode des centres-villes vers des territoires qui pouvaient offrir des extérieurs. Les Parisiens se sont déplacés vers des villes de banlieue comme Saint-Germain en Laye, ou de 3e couronne comme Le Mans, Tours, Orléans, voire même plus loin en France grâce au réseau de transport. Les Bordelais se sont rapprochés de l’Océan, mais le manque d’offres limite le marché. La Baule-Escoulac profite également d’une arrivée de citadins » analyse Laurent Demeure, Président & CEO de Coldwell Banker Europa Realty.
« Cependant, l’augmentation des prix du pétrole et de l’essence risque de devenir un enjeu majeur, au même titre que la volonté des entreprises de limiter le télétravail. Autant de facteurs qui pourraient redynamiser le marché des centre-villes en 2022 » nuance Laurent Demeure.