Immobilier : Ces 12 villes qui portent le marché du luxe en France

Publié le 16 novembre 2023 - Coldwell Banker

Face à un marché résidentiel “classique” immobilisé par les conditions d’octroi de crédit et le manque de biens à la vente, les biens haut de gamme, de 1 à 5 millions d’euros, tirent leur épingle du jeu. C’est ce que révèle l’étude exclusive réalisée par le réseau international Coldwell Banker Europa Realty avec la start-up PriceHubble sur 70.000 biens de luxe à la vente en France entre 2019 et fin octobre 2023. Dans cette première restitution, riche d’enseignements, on découvre notamment les 12 villes en France qui portent le marché du luxe. Éclairages.

 

En France, 12 villes portent la dynamique des prix pour l’immobilier de luxe 

Le réseau international Coldwell Banker Europa Realty et PriceHubble ont analysé 12 villes où le marché des biens de prestige fait référence et correspond aussi à l’implantation des 54 agences sur le territoire national. Ainsi les villes d'Aix-en-Provence, Annecy, Biarritz, Bordeaux, Boulogne-Billancourt, Cannes, Lyon, Marseille, Nantes, Neuilly-sur-Seine, Nice et Paris ont livré un certain nombre de conclusions, souvent à l’encontre de la situation transactionnelle du marché classique. 

L’analyse réalisée sur 70.000  annonces à la vente (les offres en ligne et non les biens achetés) entre 2019 et jusqu’à fin octobre 2023 indique clairement un ralentissement de l’augmentation des prix mais pas une baisse. « Contrairement aux chiffres des transactions qui donnent une vue du passé, avec plusieurs mois de retard, ceux des annonces permettent d'anticiper le comportement des vendeurs et les changements de prix », précise Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker Europa Realty 

Fin octobre 2023, le marché de l’immobilier du luxe moins dépendant du financement continue d’augmenter (+2%)

Dans l'hexagone, le marché de l’immobilier de luxe en volume représente entre 10 et 15% du total des transactions réalisées sur une année. Un chiffre stable sur les 5 dernières années mais dont la valeur en euros ne cesse de progresser. C’est un des premiers enseignements de l’étude réalisée par Coldwell Banker Europa Realty et PriceHubble à la fin octobre. Alors que la baisse se confirme un peu partout sur le territoire côté marché “standard”, le luxe, moins dépendant du financement, résiste davantage. En moyenne, le baromètre Coldwell Banker indique que les prix des offres dans ces 12 villes ont encore augmenté de 2% en 2023, à fin octobre, par rapport à la même période de 2022. 

“Le marché de l’immobilier de luxe n’est pas non plus totalement étanche au retournement car la baisse des prix sur les 12 villes analysées, a fortement ralentit par rapport à 2021 (+5,4%) et 2020 (+7,5%)". A Laurent Demeure de compléter, « le marché du haut de gamme n'est pas déconnecté du reste du secteur mais sa résilience tient à plusieurs facteurs : la rareté des biens, des acheteurs plus solvables et des vendeurs qui n'ont pas forcément besoin de vendre. » 

Néanmoins l’effet dopant post-Covid s’estompe aussi côté luxe…Deux tendances émergent au niveau national

« De nombreux marchés, en particulier ceux des résidences secondaires, ont été fortement stimulés par le Covid, les acheteurs réévaluant leur mode de vie, note l'étude. Cela a entraîné une forte croissance des prix en 2020 et 2021. Pour la plupart des marchés, la croissance des prix s'est maintenant ralentie. » ajoute le Président du réseau international.

Les prix de l’immobilier à Lyon, Marseille, Cannes, Nice et Aix-en-Provence progressent encore (+2,5% à +10%)

En 2023, dans la fourchette de prix de 1 à 5 millions d’euros, le constat reste haussier ou quasi stable dans 8 villes analysées sur 12. On note cette forte tendance pour les marchés du sud de la France qui connaissent encore une année de croissance. Effet de rattrapage corrélé à une attractivité qui ne se dément pas au fil des années, on note l’émergence d’un trio de tête avec Cannes, Nice et Aix-en-Provence. Des villes "coup de cœur, qu’il est absolument indispensable de compter parmi les différents points de chute de cette clientèle élitiste. “Toute nouvelle personne qui fait fortune va commencer par acheter un pied à terre parisien puis il jettera son dévolu sur les destinations star, situées dans le sud de la France ou en montagne” explique Laurent Demeure. L’étude de Coldwell Banker révèle que Cannes, Nice et Aix-en-Provence affichent plus de 7% d'augmentation des prix en 2023, à fin octobre. Cannes prend la tête du baromètre et réalise son propre festival des prix avec une progression de 10% en 2023 pour un prix moyen à 12 920€ le m². « Le marché cannois demeure une valeur solide pour protéger son argent aux yeux des grandes fortunes internationales.» remarque le CEO. 

Nice à la deuxième place, en hausse de 8,9% à 9.929 euros le m² sur ce segment de biens. Cette ville du littoral méditerranéen fait aussi partie des rares agglomérations en France où les prix continuent de progresser pour l'ensemble des logements. « Nice a beaucoup changé, remarque Laurent Demeure. Autrefois considérée comme une ville de retraités, elle s'est beaucoup modernisée depuis 2017 grâce à la politique urbaine de son maire Christian Estrosi, à l'image de ce qui s'est passé pour Bordeaux avec Alain Juppé. » 

Enfin, en région Paca, Aix-en-Provence, à seulement 3 heures de TGV de la capitale et qui séduit de nombreux parisiens, clôture le podium. Les prix y ont crû de 7,3% et le prix moyen au m² pour les annonces de biens de 1 à 5 millions s'inscrit à 7.749 euros.

A Paris, Boulogne-Billancourt et sur la côte Atlantique, les prix se corrigent doucement

A l'inverse, les prix sont dans la période en recul à Boulogne-Billancourt, Biarritz, Bordeaux et Nantes tandis qu'ils se stabilisent à Neuilly-sur-Seine, Annecy et à Paris. 

A Lyon, contrairement au retournement du marché traditionnel que connaît la capitale des Gaules, les prix des biens de luxe, eux, continuent à croître de façon modérée, de +2,5% à 7.301 euros le m². « Nous y avons battu notre record de transaction lyonnaise cette année, confie Laurent Demeure, avec la vente pour plus de 3 millions d'euros d'un penthouse de 261m² avec une grande terrasse, une piscine et une vue à 360 degrés » L'évolution haussière des prix devrait cependant se tasser et les vendeurs devront réduire leurs prétentions, estime-t-il. Les baisses des prix des annonces observées sur la façade Atlantique et dans des villes emblématiques qui avaient surperformé comme Nantes et Bordeaux, témoignent d'un retour à la raison. En post-Covid, ces villes avaient profité de l'envie d'espace et de bord de mer.

Pour conclure l’analyse des 12 villes, si Paris, ville emblématique de l'immobilier haut de gamme dans le monde, voit ses prix s'éroder mois après mois sur le segment “standard”, le segment du luxe fait preuve encore d’une certaine résilience. Les prix reculent de seulement 0,2% en 2023 à 13.600 euros le m². En proche banlieue parisienne, à Boulogne-Billancourt, les prix s'effritent de 0,5% (11.912 euros le m²) en 2023 contrairement à Neuilly-sur-Seine, qui continue de grimper : +1,2% en 2023 à 13.666 euros.Toutefois, nuance et conclut Laurent Demeure, « une correction du marché est attendue au 1er semestre car notre baromètre est le reflet de l’anticipation des vendeurs mais il n’intègre pas les marges de négociation. Avec une hypothèse moyenne nationale de 7% pour tenir compte du changement de cycle, nous pouvons attendre une correction nationale de 5% sur le S1 2024 avant la stabilisation et le début d'un nouveau cycle de reprise en 2025. Les gagnants seront ceux qui oseront l'acquisition S1 2024.»