Le Baromètre Coldwell Banker - Décembre 2023
Publié le 12 décembre 2023 - Coldwell Banker
L’indicateur de référence du marché de l’immobilier du luxe
France - Monaco - Suisse - Belgique
Enseignements 2023 & Perspectives 2024
Le Baromètre des prix Coldwell Banker s’impose comme l’indicateur de référence du marché de l’immobilier prémium en France, à Monaco, en Suisse et en Belgique. Actualisé tous les trois mois, il offre des focus régionaux sur le segment des biens mis en vente entre 1 et 5 millions d’euros et celui de l’ultra luxe, aux prix supérieurs à 5 millions d’euros.
Cette analyse exclusive en France, basée sur les données PriceHubble met en exergue des indicateurs essentiels comme les prix, les volumes d’annonces à la vente, les taux de négociation et l’évolution des surfaces habitables. Une première étude qui fait office de bilan 2023 et ouvre sur les perspectives 2024, on y découvre aussi un comparatif avec le segment transactionnel “classique”. Synthèse et visions par Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty.
Quels enseignements déduire des données du marché de l’immobilier du luxe et classique en 2023 ?
Une offre de biens premium à la vente en baisse, équivalente au niveau de 2019. “ Espace utile ”, un nouveau critère de choix pour les acquéreurs haut de gamme ?
Alors que 2021 et 2022 ont marqué une forte croissance des volumes à la vente sur le marché de l’immobilier haut de gamme, pour atteindre près de 80 000 annonces, l’année 2023 retrouve le niveau de 2019, avec plus de 40 000 biens à la vente. Cette tendance baissière de l’offre suit celle du marché classique mais résiste mieux, notamment en termes de négociation. Aussi, les surfaces habitables ont également tendance à diminuer sur le segment haut de gamme, passant de 210m² en moyenne en 2019 à 193 m² en 2023 « 17 m² de surface perdue en 4 ans contre 6m² en moyenne sur le segment classique, c’est presque trois fois plus mais tout est relatif car proportionnellement, cela reste identique entre le marché haut de gamme et classique », précise Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty, il ajoute « notre clientèle nationale et internationale est de plus en plus exigeante ces dernières années, elle refuse toute surface non utilisée et résonne davantage avec une vision d’investisseurs qu’au réel coup de cœur. Le luxe reste l’espace surtout quand il est optimisé. »
Côté prix de vente, un marché immobilier du luxe qui résiste, pas de rabais ou de grande braderie en vue
Le Baromètre des prix Coldwell Banker 2023 souligne des disparités territoriales dans la résistance des prix des biens de luxe en France et en Europe (Monaco, Suisse et Belgique). Le segment du luxe résiste partout, mais c’est en France où l’on atteint les plus fortes hausses de prix.
Le baromètre des prix Coldwell Banker observe en effet une croissance moyenne des prix de 3% en France en 2023. Un chiffre facial, avant tous actes de vente certes mais qui démontre l’attractivité et la robustesse de l’immobilier de prestige à l’échelle nationale. Au niveau Européen, +0,2 % en Suisse et +1 % en Belgique. Une résistance, particulièrement forte dans le sud, qui démontre une meilleure solidité du marché premium face au marché standard, dans lequel « les prix des logements anciens en France métropolitaine ont enregistré une diminution de 1 % sur un an en août 2023, pour la première fois depuis fin 2015. Une baisse qui ne cessera de s’accélérer dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023 », détaillent les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture.
Un taux de négociation 3 fois moins important que celui du segment classique (8% vs 24%), marqueur d’une meilleure anticipation du marché des vendeurs premium
Parallèlement à l'augmentation de 3% du prix des annonces en 2023 sur le segment premium, on observe un fort différentiel des marges de négociation avec le segment classique. Ainsi, les prix des biens de luxe sont négociés en moyenne 8% alors que la négociation s’établit à 24% sur le marché classique. « Ces données confirment ainsi la meilleure anticipation des acteurs premium du marché, à même d’intégrer les impacts macro-économiques dans la formation de leur prix de vente. » complète le CEO.
Un marché de l'immobilier du luxe unique, soutenu par la conjoncture nationale et internationale
Avec une croissance des prix de l’ordre de 3% sur le territoire national, le marché des biens premium tire son épingle du jeu dans un contexte économique et politique morose. 3 facteurs macro-économiques expliquent notamment cette résistance en 2023 :
1. L’inflation
L’inflation à 5,8% qui a frappé l’Europe cette année a donné un coup de frein au marché immobilier classique. Elle a cependant également pu contribuer à la croissance du segment premium, car dans un contexte inflationniste, l’immobilier « joue pleinement son rôle de valeur refuge et de rempart contre l’inflation. Investir lorsque l’inflation augmente, rentre dans une stratégie de valorisation du bien à terme. », précise Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker Europa Realty.
2. Le taux de change comme aubaine
Second indicateur éclairant : le taux de change, qui a permis à une clientèle internationale d’investir en France, moins chère par effet de valeur monétaire. L’appréciation du dollar permet ainsi de diminuer le coût de l’immobilier à Paris de 6,4 %*, sur simple impact du taux de change.
3. Des taux de crédit accessoires pour une clientèle prémium, largement épargnée
L’augmentation rapide des taux de crédit a stoppé les transactions, faute de financement, d’une partie des acquéreurs en France. Sur le segment premium, et d’autant plus sur le segment haut entre 4 et 5 millions, les acquisitions comptent une moindre propension de recours au crédit : l’augmentation des taux a donc mécaniquement moins impacté ce segment, alors que le segment classique est dépendant au crédit pour la moitié des transactions.
Le marché premium est-il connecté au segment transactionnel classique ?
Le marché du luxe en France suit la tendance de fond du marché immobilier français, à savoir une baisse des volumes de transaction, et une moindre croissance des prix, mais semble mieux résister. Bénéficiant d'un taux de négociation plus clément et d’une clientèle internationale à même de tirer les prix, le segment du luxe est en outre beaucoup plus préservé de l’impact de la hausse des taux de crédit. Sans déconnecter du segment classique, il offre en revanche une meilleure résistance et solidité.
Quelles perspectives se dessinent pour le marché immobilier du luxe en 2024 ?
Vers une correction profitable aux acquéreurs au 1er semestre 2024
Après une année marquée par une croissance des prix, le marché premium devrait s’assagir en 2024. Cette correction, que l’on peut anticiper par « un ralentissement du phénomène de report des résidences secondaires dans le sud », qui a marqué l’année 2023, mais aussi par l’anticipation des vendeurs d’une hausse de la négociation, devrait cependant rester temporaire, pour une reprise attendue en seconde partie d’année. Elle est d’ailleurs à relativiser au regard de l’état de la demande, toujours inférieure à l’offre, qui devrait elle-même se raréfier en raison de la forte diminution de la construction neuve.
Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker Europa Realty explique : « En cette fin d’année, on n’observe plus d’anticipation à la hausse des vendeurs, qui se projettent maintenant dans un marché de négociation. Nos analyses anticipent dans ce cadre une baisse des prix modérée au 1er semestre 2024, de l’ordre de 4 %, dans les villes analysées par notre baromètre. Cette période sera donc probablement le meilleur moment pour acheter, et profiter de la correction de ce marché premium, puisqu’à partir de juin, en raison de la maîtrise de l’inflation et de l’arrêt de la hausse des taux, si ce n’est du début de leur diminution, le marché global devrait repartir dans un cycle positif ».
Maîtrise de l’inflation et fin de la hausse des taux : vers une reprise du marché ?
En zone Euro, l’inflation semble maîtrisée et sera beaucoup moins importante l’an prochain, avec 3,3 % attendus, contre 5,8 % en 2023. Conjuguée à une croissance stable (2,9 % en 2024 / 3 % en 2023), et surtout à la fin de la hausse des taux de crédit, l’économie semble montrer des signes de consolidation, favorables à une stabilisation des marchés immobiliers, puis à une reprise.
Une demande prévisionnelle portée par l’augmentation du nombre d’ultra-riches
Dernier facteur qui pourrait pousser la demande sur le marché du luxe dans les 2 prochaines années : l’augmentation de 28 % du nombre d’ultra-riches attendue d’ici 2026. Ces fortunes qui s’enrichissent forment une clientèle internationale premium, à même d’investir dans l’immobilier secondaire de luxe, au cœur des localisations les plus attractives de France et d’Europe.
« Finalement, le marché premium, s’il suit la tendance générale du marché immobilier, avec un ralentissement de la croissance et une anticipation de la négociation, reste largement plus solide que le marché classique. Conséquence ? L’amplitude des baisses n’est pas aussi forte, et la reprise annoncée pour le second semestre 2024, associée à l’enrichissement des fortunes européennes, devrait soutenir ce marché dans sa croissance », conclut Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty
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